Deși contractele de arendă sunt reglementate într-o manieră cuprinzătoare și explicită de dispozițiile Codului Civil, în contextul în care în România există în continuare proprietari care nu și-au înscris dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile în Cartea funciară s-au moștenirea de pe urma acestora nu a fost dezbătută, încheierea unor astfel de contracte devine o reală provocare în zone de provincie.

Cea mai întâlnită situație este cea în care proprietarii au decedat iar moștenitorii nu au dezbătut încă succesiunea de pe urma acestora. Nu au fost singulare situațiile în care ne-a fost adresată întrebarea: Într-o astfel de situație, este valabil din punct de vedere legal contractul de arendă încheiat?

Raporat la această împrejurare, valabilitatea contractului de arendă este dată de însuși gradul de rudenie al moștenitorului arendator. Dacă contractul de arendă se încheie cu moștenitorii sezinari, adică cu soțul supraviețuitor, descendenții sau cu ascendenții privilegiați ai defunctului atunci contractul de arendă este întocmit în conformitate cu dispozițiile legale.

Potrivit art. 954 alin. (2) C. civ., Moștenirea unei persoane se deschide în momentul decesului acestuia.

            Astfel cum reiese din doctrină, prin deschiderea moștenirii se produce efectul juridic al transmiterii moștenirii. Ea reprezintă o importanță juridică deosebită întrucât moștenitorii, indiferent dacă sunt moștenitori legali sau testamentari, nu pot dobândi niciun drept asupra patrimoniului succesoral până în momentul deschiderii prin moarte, deoarece patrimoniul unei persoane fizice, nu poate fi transmis și dobândit decât la moartea titularului. Este deja cunoscut faptul că orice act încheiat înainte de deschiderea moștenirii este lovit de sancțiunea nulității absolute.

            Cu toate că deschiderea moștenirii se produce la momentul decesului, dezbaterea succesiunii poate fi făcută ulterior. În toată această perioadă de timp patrimoniul defunctului trebuie conservat, existând pericolul pieririi sau distrugerii acestuia. În vederea evitării, pe cât posibil, a unor astfel de situații, legiuitorul a reglementat dreptul moștenitorilor sezinari de a administra și de a exercita acțiunile defunctului chiar de la data decesului acestuia din urmă.

            Sezina reprezintă un beneficiu indubitabil al legii, în condițiile în care oferă posibilitatea moștenitorilor sezinari de a administra patrimoniul fără a fi necesară atestarea prealabilă a calității de moștenitor pe cale notarială sau judecătorească tocmai datorită caracterului retroactiv al acesteia. De menționat este că și descendentul dezmoștenit de către defunct păstrează dreptul de sezină.

Art. 1126 C. civ., Sunt moștenitori sezinari soțul supraviețuitor, descendenții și ascendenții privilegiați.

Art. 1125 C. civ., Pe lângă stăpânirea de fapt exercitată asupra patrimoniului succesoral, sezina le conferă moștenitorilor sezinari și dreptul de a administra acest patrimoniu și de a exercita drepturile și acțiunile defunctului.

În temeiul normelor imperative mai sus indicate, moștenitorul sezinar poate intra în stăpânirea de fapt și poate administra toate bunurile succesorale. În cazul în care există mai mulți moștenitori sezinari, oricare dintre aceștia poate administra patrimoniul succesoral.

Astfel, moștenitorul sezinar poate încheia acte de administrare (acele acte juridice prin care se urmărește să se realizeze o normală punere în valoare a unui bun sau a unui patrimoniu, cu titlu de exemplu: contractul de locațiune). Motivat de faptul că, contractul de arendă constituie o formă particulară a contractului de locațiune (închiriere), operațiune juridică ce este considerată în doctrină ca fiind o formă de administrare a bunurilor, dispozițiile legale ce reglementează contractul de locațiune, în măsura în care sunt compatibile, urmează să fie aplicate și asupra contractelor de arendă.

Actele de conservare și cele de administrare cu titlu oneros (nu cu titlu gratuit) încheiate de un moștenitor legal și care profită și celorlalți moștenitori legali, sunt valabil întocmite.

Un aspect important, în acest caz, este reprezentat și de durata pentru care a fost încheiat contractul de arendă. Astfel cum am arătat, arenda este o formă a locațiunii, iar dispozițiile cu privire la coproprietate (art. 641 alin. (4) Cod Civil) stabilesc că un contract de locațiune încheiat pe o perioadă mai mare de 3 ani nu mai este considerat, față de ceilalți coproprietari un act de administrare, ci se va considera act de dispoziție, fapt ce atrage acordul tuturor coproprietarilor.

Potrivit art. 641 alin. (4) C. civ., Orice acte juridice de dispoziție cu privire la bunul comun, acte de folosință cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare și locațiunile încheiate pe termen mai mare de 3 ani, precum și actele care urmăresc exclusiv înfrumusețarea bunului nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor. Orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de dispoziție.

Astfel, în cazul în care până la dezbaterea succesiunii contractul de arendă a fost încheiat de către un moștenitor sezinar, fiind considerat act de administrare, acesta va fi valabil. Ba mai mult, încheierea unui astfel de contract de arendă reprezintă o modalitate de acceptare tacită a moștenirii, în conformitate cu dispozițiile art. 1110 alin. (2) C. civ..

Reprezintă acte de administrare definitivă și atrag acceptarea tacită a moștenirii și: încasarea unor creanțe de la debitorii succesiunii (care nu reprezintă venituri curente), locațiunea (închirierea, arendarea) bunurilor succesorale care angajează viitorul pe o perioadă mai îndelungată.

Acceptarea moștenirii consolidează transmisiunea moștenirii realizată de plin drept la data decesului, fără deosebire după cum acceptarea este voluntară (expresă sau tacită) ori forțată, este exercitată de către succesibilul chemat în primul rând la moștenire sau de către succesibilul subsecvent (a cărui acceptare a deveni operantă ca urmare a renunțării primului chemat) ori este exprimată în mod direct sau ca urmare a revocării renunțării potrivit art. 1123 C. civ. În toate cazurile, ca urmare a acceptării, transmisiunea moștenirii – care a operat cu titlu provizoriu ope legis din momentul deschiderii moștenirii – se consolidează, devenind definitivă.

            Concluzionând, contractele de arendă sunt valabil încheiate dacă arendatorii sunt moștenitori sezinari, dacă acestea sunt încheiate pe o perioadă de până în 3 ani (în sens contrar urmând să fie necesar acordul tuturor moștenitorilor) și dacă sunt cu titlu oneros, adică dacă profită celorlalți moștenitori legali. Chiar și în aceste condiții, dezbaterea succesiunii este recomandată în orice situație.

Notă: Calitatea de sezinar a soțului supraviețuitor, descendenților și a ascendenților privilegiați este condiționată de vocația lor la moștenire; cine nu moștenește nu poate avea calitatea de moștenitor sezinar. Astfel, cine este înlăturat de la moștenire prin prezența altor moștenitori dintr-o clasă mai apropiată sau de un grad mai apropiat ori din cauza renunțării la moștenire sau a nedemnității nu poate avea calitatea de moștenitor sezinar.

Evelina Climinte, avocat